Obsazenost českých průmyslových a logistických nemovitostí začala po roce a půl konečně růst. Na fotografii pražský průmyslový park Nupaky. FOTO: Colliers International
,,Neobsazenost je poměrně vysoká zejména v některých oblastech Česka jako je Morava nebo dokonce Praha, ale tím, že se nové projekty nestaví a poptávka začala růst, se prázdné sklady postupně zaplňují," potvrdil Karel Stránský z české pobočky společnosti Colliers. Na střední Moravě dosáhla neobsazenost na konci roku 62 procent, ale například v Ústeckém kraji se dostala na nulu.
Tím, že je v nabídce poměrně hodně skladů a výrobních hal klesá i jejich cena. Za metr čtvereční na měsíc platí firmy v Česku od 3 do 5,5 eura. ,,Cena klesá i proto, že mnoho developerů raději pronajme prostory levněj a možná dokonce ztrátově, než by je nechával prázdné," dodává Stránský.
Krize v automobilovém a dodavatelském průmyslu v Česku ani na Slovensku nezpůsobila masivní vypovídání smluv a vyprazdňování prostor. ,,Některé výrobní firmy, které mají centrálu v západní Evropě, však potichu přesunuli část výroby do střední Evropy, takže prostory zůstaly zaplněny," upřesňuje. Logistická centra firem mají jednu zvláštnost, když klesá spotřeba roste poptávka po prostorách, protože zboží je třeba někde skladovat. Krize se ale dotkla i tohoto segmentu. ,,Logistické firmy, které měly možnost odstoupit v uplynulém roce od smlouvy neboť jim skončila platnost, část svých prostor vrátili, protože je v současné těžké situaci neumějí využít," vysvětlil odborník na průmyslové nemovitosti.
Trh kancelářských prostor se naopak nestabilizoval a neobsazenost kanceláří roste. Problém však podle něj může nastat, když se podle jeho propočtů v tomto roce skončí smlouvy na asi půl milionu metrů čtverečních. ,,Je sporné, zda se firmy rozhodnou ponechat si prostory nebo je vrátí developerovi. Je to čistě otázka psychologie zda se budou do budoucnosti dívat optimisticky nebo ne," vysvětluje Stránsky. Pokud by se totiž uvolnilo dalších půl milionu čtverců mohlo by to způsobit na trhu velké změny. Opět by se začala zvyšovat neobsazenost a klesala by cena.
Rok 2009 na českém trhu byl tvrdý
Po dobrém roce 2007 a poměrně slušném roce 2008, kdy se stavělo v Česku téměř všude, byl rok 2009 zasažen krizí. Celková nájemní aktivita na trhu průmyslových a logistických nemovitostí v uplynulém roce klesla meziročně o 45 procent, když dosáhla zhruba 375 tisíc metrů čtverečních. Nezabránil tomu ani fakt, že po prvních dvou čtvrtletích poklesu, začala poptávka opět růst. Nejaktivnějším regionem byla tradičně Praha a blízké okolí. Více než polovina poptávky přitom přišla pouze ze dvou sektorů - od obchodníků (velkoobchod a retail) a logistických operátorů.Zejména podnájmy jsou novým trendem, který se bude výrazněji projevovat iv příštím roce. Společnosti pronajímající své prostory jsou pružnější a narozdíl od developerů akceptují i krátkodobé pronájmy.
Nabídka se po několika letech nekontrolované výstavby zcela zastavila. Spekulativní projekty, tedy sklady a haly, na které developeři nemají předem dohodnuté zákazníky, se stejně jako na Slovensku přestaly stavět. Výstavba na míru (built-to-suit) však nebyla příliš využívána - a to zejména pro vyšší nájem a hlavně příliš dlouhé doby realizace.
Také v segmentu průmyslu a logistiky byly developeři nuceni snížit nájemné a nabízet nájemcem nejrůznější podněty - skutečně placené nájemné bylo podle zkušeností Colliers International o 5-15 procent nižší, než oficiálně tvrdili.
Výhledy jsou lepší ale ne růžové
Český trh průmyslových realit může rozhýbat poptávka ze zahraničí. Stavět spekulativně se nebude ani v roce 2010. Jedinou výjimkou je zatím společnost VGP, která oznámila záměr postavit skladové prostory ve svých areálech v Horních Počernicích a Dobřenici i bez předběžné dohody s nájemci.Poptávka po prostorách by se měla, co do velikosti, velmi podobat tomu loňskému. Podle předpovědí Colliers International se dá očekávat nejrychlejší pokles neobsazenosti a stabilizace nájemného v lokalitách Prahy a okolí, Plzeňska av okolí dálnice D5 a Ostravska. Ve východních Čechách, na jižní Moravě, na Ústecku a Liberecku zůstane neobsazenost i nájemné stabilní.
Trendem, který by mohl vdechnout trhu nový impuls, je návrat mezinárodních společností na český trh. Podobnou situaci si trh pamatuje snad jen z let 2005 a 2006. Krize totiž způsobila, že trhy střední a východní Evropy jsou dnes díky koupěschopnosti obyvatel, pro tyto společnosti atraktivnější, než trhy západoevropské.
Řízení dodávek a skladovací kapacity se tak logicky posouvají dále na východ. Nejen strategická poloha České republiky a poměrně kvalitní dopravní infrastruktura, ale zejména možnost značné úspory nákladů, jim k tomu nabízí perfektní podmínky. Velká poptávka těchto konsolidovaných společností mohou výrazně přispět k oživení trhu.
Podobný vývoj kancelářského a průmyslového trhu není vůbec náhodný. Společným jmenovatelem je zrání a kultivace trhu komerčních realit, který se v posledních letech nezdravě rostl. Paradoxně až díky hospodářské recesi se nyní trh navrací do normálu a hledá rovnováhu, kterou dosud neznal. Colliers také předpokládá, že i banky přestanou být takové opatrné opět začnou poskytovat úvěry. Avšak ne tak jako tomu bylo před dvěma lety, tedy téměř na celou stavbu ale maximálně do 65 až 70 procent nákladů.
Autor: Zuzana Bírešová
