Ivan Čarnogurský, riaditeľ IPEC Group. FOTO: IPEC
Jak to nyní vypadá na trhu s průmyslovými nemovitostmi?
Pokud je lokalita skutečně velmi dobrá, tak je o ni zájem i nyní. Pro logistiku jsou takovými místy Senec (nedaleko Bratislavy) a Brno, důležité silniční uzly. V logistice je to v pohybu poměrně často, protože přestěhovat takovou firmu je mnohem jednodušší, než stahovat výrobní podnik. Ceny nájmů za logistické plochy padali, ale nové prostory, které se budou stavět, již za tyto nízké ceny nedostanete. Není to ani možné. Když si vezmete podmínky na novou výstavbu se všemi nároky jaké dnes mají banky, nedostanete se na 2,90 - 3 eura za čtvereční metr měsíčně.Jaký je v současnosti zájem výrobních firem o pronájem hal, které lokality jsou žádané?
Problémem je vyjádřit slovem, co to znamená, když se řekne, že je něco žádané. Nyní se hodně chodí, mnoho klientů se dívá, ale málo se uzavírají nové obchody. Případně se posouvá jejich uzavření na příští rok. Plochy, které existují, se pomalu zaplňují. Všichni čekají, a vědí, že přijde určitý čas, kdy se to vyprodá úplně a ví se, že nejpozději v roce 2011 se bude muset začít stavět. V případě výroby je to rozhodování delší, protože přemístit výrobu je zásadní rozhodnutí a na novém místě jen těžko budete mít připravené zaměstnance. A těch, do kterých jste hodně investovali ztratíte, k tomu by se navíc přidaly náběhové ztráty. Takže výrobní podniky používají hrozbu přesunu spíše na tlak při přehodnocení nájmu, málokdo to myslí vážně. Štěstí je, že trh nových průmyslových nemovitostí ani dříve nedosáhl nějaké nasycení, není ještě přesycen.Jaký je váš výhled na nejbližší rok, dva?
Výhled je fajn, jen rok 2010 bude třeba přetrpět. Už teď je to vidět, máme mnohem více žádostí na projekty jako počátkem roku. Do jaké míry je jejich zájem vážný? To máte jako s člověkem a bytem. Každý má vážný zájem o byt, ale pak přijde na to, že ho musí zaplatit. S firmami je to stejně. Na získání financí potřebují mnohem více času než kdysi, ať už na procesy uvnitř firmy nebo na dohodu s bankou. Z 50 projektů není na spadnutí téměř nic, předtím jsme ročně dělali 10 nebo 20 akcií, ale ono to přijde.Jak do toho vstupuje očekávání stále nižších cen?
To je ten problém. Nejprve se musí zastavit spirála klesajících cen. Žádný zákazník, který vidí, že cena něčeho klesá, nebude s koupí spěchat. Naopak počká, aby neztratil výhodu silnější vyjednávací pozice, případně očekávání, že to půjde dolů ještě víc. A to se přenese dále. Svým dodavatelům musíte říct, aby počkali, investice oddalujete. Odkládají je i oni, až se to vrátí tam, kde to začalo. K zákazníkovi a k tomu, že je třeba šetřit i na platu jeho lidí. Takže se nastartoval celkem zajímavý fenomén. Ale krize a útlum může přijít jen tam, kde byl růst. Růst na Slovensku byl silný, takže se nestěžujme.Které roky vám současná situace připomíná?
To, co se teď děje, je velmi podobné roku 1994. Tehdy jsme nejdříve pocítili vzestup a pak pád. Rozdělili se organizace, které působily pro Česko i Slovensko, lidé si zvykali na novou měnu, měnily se zákony, v mnohém se začínalo téměř od nuly. A pak přišlo období růstu, sice pomalého, ale postupně se firmám začínalo dařit.V Rumunsku aktivně působíte už několik let. Jaká je situace tam?
V Rumunsku jsou stále nové požadavky na prostory, mnohé firmy využívají možnost nižších nájmů, protože volné plochy jsou. Některé firmy své provozy uzavřeli. Tlak na trhu byl tak silný, že někdy se v starších prostorách šlo v pronájmech až na 2,50 eura za metr čtvereční měsíčně. To jsme my nebyli ochotni přijmout. Čekáme, dokud se trh vyrovná, a pak budeme pronajímat někde při 4 až 5 eurech za metr čtvereční.Investoři začínají objevovat Srbsko, neplánujete pracovat i tam?
Pro nás to není zajímavé, chtěli jsme vstoupit na bulharský trh, ale pro krizi jsme to zastavili. Srbsko není měnově ani celně součástí Evropské unie, to je pro nás největší překážka. V současnosti se velmi obtížně financují slovenské projekty, rumunské jsou katastrofa a na Srbsko bych se raději ani neptal. Řeknu to na rovinu - s bankami máme ve financování velké problémy a když se bavíme o automobilovém průmyslu, tak ještě dvakrát.Jakého druhu jsou ty problémy, banky vůbec nechtějí jít do projektů?
Ano. V Rumunsku máme projekt, do kterého jsme vložili vlastních 17 milionů eur a půjčili jsme si 1,2 milionu eur. Ten úvěr potřebujeme navýšit na 5 milionů eur. Pak by krytí projektu našimi penězi bylo 70-procentní, máme uzavřené nájemní smlouvy na dalších osm let v celkové výši více než 10 milionů eur. Ani to nestačí. Toto nás zabíjí. A navíc v Rumunsku jsou eurové úvěry úročeny sedmi procenty, což je asi o tři procenta více, než na Slovensku.Jak to vypadá na Ukrajině?
Tato země je úplně mrtvá. Máme při Kyjevě jeden pozemek zakonzervován, uvidíme, co bude, ale v současnosti už nikdo nevěří na Ukrajinu.Proč?
Ukrajina vůbec nezměnila systém, na kterém funguje, řekněme si to rovnou. Poprvé jsem tam byl v roce 2000, kdy ještě měly zavedeny tzv. zvláštní ekonomické zóny. V nich jste měli daňové či celní úlevy, to teď není. O vymahatelnosti práva je zbytečné mluvit a politika funguje tak, jak funguje. Stačí si prohlédnout poslance parlamentu, kteří do sněmovny přicházejí ve velkých černých limuzínách s ochrankou. Pak to funguje jako tržiště. Ty mi dáš tohle, ja tobě tamto a když ne, všechno zůstává stát. Tím, že Ukrajina stojí na takovém systému, nikdo jí nevěří a v krizi už absolutně ne. Takto jim ani nikdo nemá zájem pomoci, a tak se natahují s Rusy o plyn a se západní Evropou o úvěry.Autor: Juraj Kantorík
