Volných kanceláří je dostatek, nové budou přibývat pomalu. FOTO: Penta
BRATISLAVA - Počet metrů čtverečních moderních kancelářských prostor v Bratislavě už neroste tak rychle. Ve třetím čtvrtletí 2009 se sice počet čtverců zvýšil o 31 450, ale ve srovnání s předchozím obdobím již můžeme hovořit o 19-procentním snížení. V meziročním srovnání s rokem 2008 jsme dokonce zaznamenali pokles až o více než polovinu. Celková plocha moderních kancelářských prostor v Bratislavě dosahovala na konci třetího čtvrtletí 1 278 milionů metrů čtverečních.
Moderní kancelářské prostory v úplném centru města v současnosti představují 28% z celkové plochy (363 378 m2) s volnými kapacitami 7,2%. Administrativní prostory v širším centru Bratislavy reprezentují 48% (611 549 m2) s neobsazenosti 12,4% a prostory v odlehlejších městských částech 24% (304 845m2) s volným potenciálem 13,7%. Cena pronájmu se pohybuje v rozmezí 14 - 18 € / m2/měsíc v úplném centru města, od 10 - 14 € / m2/měsíc v širším centru města, od 8 - 12 € / m2/měsíc v odlehlejších částech města.
Hlavní projekty třetího čtvrtletí byly: Central Five (plocha 8110 m2, Vinton Development), Omnipolis (plocha 10 100 m2, Omnia Real) a Tatra City (11 034 m2, vlastní projekt Tatra Residence). Až 95% nových projektů vzniklo v odlehlejších městských částech a jen dva menší projekty byly realizovány v rámci širšího centra. Předběžně se pronajalo 45% plochy nových prostor.
V meziročním srovnání jsme v Bratislavě zaznamenali také pokles poptávky po kancelářských prostorách o 29,4%. V současnosti poptávka představuje 14 851 m2, což je pokles o 9,6% ve srovnání s minulým obdobím. V rámci předběžné obsazenosti jsme zaznamenali 30 transakcí s průměrnou plochou 500 m2. Jejich počet zůstal přibližně stejný, ale průměrná velikost obsazované plochy se zmenšila o 3,5%. Podstatnou změnou oproti druhému čtvrtletí a důkazem snížení zájmu na trhu je jen jeden nájem ve formě předběžného nájmu, který činil 5,5%. Ve druhém čtvrtletí byl tento podíl 34%.
Největší obsazenost až 34% zaznamenal IT a high-tech segment. Minulému kvartálu však dominoval až s 42% podílem. Za ním následuje farma průmysl s 12,4%. Nejvíce obsazených prostor ve třetím čtvrtletí, až 53,2%, se nachází v širším centru města. Podíl obsazených ploch v úplném centru města a v odlehlejších částech je přibližně stejný, 24,4% a 22,4%, což může být důsledkem konkurenčního boje. Podnájmy ve formě dvou transakcí představovaly 11,7% z obsazené plochy. V oblasti nových leasingů jsme nezaznamenali žádnou mimořádnou transakci. Zvýšila se však flexibilita podmínek pronajímatelů.
Počet volných kancelářských prostor v plném hlavním městě představoval 11,2%. Oproti předchozímu kvartálu je to pokles o 0,3%, který vznikl v důsledku přepočtu údajů o volných plochách.
Výhledově do konce roku 2009 očekáváme nárůst kancelářských prostor o 53 763 m2, což celkovou plochu zvýší na 1 345 000 m2. V souvislosti s tím očekáváme nárůst neobsazených prostor v celém městě. S tím souvisí i zvýšený tlak na nájemců, kteří se budou snažit naplnit očekávání nájemců při určování doby pronájmu. Analýzy naznačují úplné zastavení projektů v budoucnosti, neboť ve třetím čtvrtletí už žádná nová výstavba nezačala. Zatímco v roce 2010 očekáváme nárůst plochy moderních kancelářských prostor o 44 400 m2. Dalším trendem budoucnosti, který jsme zaznamenali již ve třetím čtvrtletí, může být rostoucí podíl podnájmů.
Oliver Galata, vedoucí oddělení kancelářských prostor v CB Richard Ellis:
"V 3. čtvrtletí trh reflektoval současnou situaci v ekonomice. Společnosti jsou při rozhodování o pronájmu nových nebo rozšiřování stávajících kancelářských prostor velmi opatrné. Na druhé straně se snaží developeři (pronajímatelé) zatraktivnit podmínky - ať už určitým snížením základního nájemného, ale většinou jde o poskytování různých forem pobídek, nejčastěji pronajímáním prázdninami (rent-free period). Je zřetelné, že tato situace nebude trvat navěky. Momentálně se zastavila jakákoli spekulativní výstavba, co bude pramenit k návratu na trh prodávajících. To znamená, že nyní je nejvhodnější doba k přehodnocení stávajících nájemních smluv a eventuálně přestěhování do nových kancelářských prostor ".
Autor: Kristína Havasová, CB Richard Ellis
