Jozef Štrba, výkonný ředitel projektantské firmy Proma Žilina. FOTO: archiv
Na čem po roce od začátku krize pracujete?
Zcela se zastavily veškeré investice v automobilovém průmyslu, ten byl pro nás kdysi nosný. Hlavní náplní jsou projekty financované z eurofondů, ať už za nimi stojí obce, města, kraje nebo firmy. Původních rozvojových plánů se například drží i výrobci zboží, který se kupovat musí, zda je krize nebo ne. Například zubní pasty. Jejich výrobce potvrdil rozšiřování se na Slovensku, přestože se říká, že Slovensko je pro investory již drahé. Jim vyšlo jako nejlepší alternativa.Jak je na tom logistika?
V logistice je situace složitější. Například velké logistické parky připravené již na úrovni stavebního povolení v Trenčíně, v Dolním Hričově pri Žiline, v Martině a v Prešově jsou pozastaveny. Česká firma CTP zastavila aktivity na Slovensku, dokud se nedostane z problémů, které má v rámci celé Evropy. Dnes je rozvoj logistiky téměř nulový, připravuje se jedině projekt železničních kontejnerových překladišť pro kombinovanou dopravu. Tam by to mohlo vyjít. Jinak nic.Jaký je výhled?
Po téměř roce se začaly některé aktivity developerů a investorů oživovat. Například náš průmyslový park ve Vaříne se díky plánu na vybudování kontejnerového překladiště a obchvatu Žiliny stal atraktivním pro menší logistiku. I banky a jejich dceřiné společnosti, které zhodnocují finanční prostředky klientů, se začínají aktivizovat. Během jednoho roku neinvestovali do ničeho, zastavovali projekty a přezkoumávaly jejich, nyní se některé díky zájmu lidí oživují. Banky říkají, že pokud se toto začíná hýbat, tak potom už chybí jen půl, možná tři čtvrtě roku na to, aby se mohlo hovořit o opravdovém oživení. První náznaky jsou. Z deseti projektů jde jen jeden, ale i to je lepší, než když nešel žádný.Co přesně se rozbíhá?
Bytové domy. Ne tak jako dříve, nejde o žádné obrovské bytové komplexy. Stavějí se spíše kvalitní nové byty v centru města, v menším počtu a pro určitou klientelu. Nebo příprava administrativně-bytových prostor v širším centru města, ale nejsou to megalomanské projekty za miliardy korun. Jsou to projekty v milionech eur, lze 100-150 milionů korun. Investoři výrazně přehodnocují velikost projektů, jejich návratnost.Jak jsou na tom bytové a komerční developerské projekty?
Klienti, kteří jsou na trhu relativně noví, mají problémy. Pokud podepsali úvěrovou smlouvu před rokem a půl a měli podle ní nastavenou ekonomiku projektu, dost se jim zkřížili plány. Po vypuknutí krize jim banka podmínky půjčky přehodnotila. Zvýšila jim podíl vlastních peněz, což jim způsobuje takové problémy, že projekty zastavují nebo v nich nebudou pokračovat vůbec.Kolik je třeba mít na projekt?
Teď banka žádá, aby měl klient minimálně 50 procent a druhých 50 procent musíte mít jištěných majetkem v hodnotě minimálně 1,5-násobku konkrétní částky. Tedy musíte mít 25 milionů korun, aby vám půjčili 10. Takže šanci získat je, má jen ten, kdo má majetek. Před dvěma-třemi lety bankám postačoval 10-procentní vklad od investora. Investoři, kteří si takto vypůjčily, nyní krvácejí.Přichází čas, kdy jejich developeři budou muset prodávat pod ceny?
Jednak to, ale existuje řada developerů, kteří nemají prostředky, aby byty vůbec dostavali. Znám projekt na apartmánový dům, v němž má investor utopené peníze, mají tam peníze lidé a už dnes ví, že peníze nedostane a nebude pokračovat. Pokud se nenajde někdo, kdo by projekt převzal, hrozí ztráty i lidem.Jak tato situace ovlivní ceny bytů?
Jeden nový komplex v Žilině se nyní prodává za 26 -27 000 korun bez DPH. Podle mě konečně reálná cena. Dříve bylo 35 až 39 000 korun bez DPH. V Bratislavě byla běžně míra zisku před dvěma třemi lety 100 procent. Když tehdy jeden developer zvažoval převzetí projektu s mírou zisku kolem 30 procent, tak ho tehdy pár lidí vysmálo, proč do toho chce jít, že na bytech se vydělává více. Nyní se situace znormalizovala a jsme tam, kde je to v západní Evropě běžné, na úrovni zisku kolem 3 až 5 procent. 3 až 5 procent na západě představuje zisk stavebních firem, zisk developerů je na úrovni 5 až 10 procent, v čem je zahrnut i marketing celé stavby. To už nemůže dělat kdokoliv, pouze firmy, které mají do detailů zvládnuté náklady, procesy projektů a výstavby.Autor: Juraj Kantorík
