FOTO: GW
BRATISLAVA - Konec roku byl na trhu se skladovými a logistickými prostory na Slovensku charakteristický další stagnací a útlumem. V posledním čtvrtletí uplynulého roku nebyly postaveny ani naplánované žádné nové prostory a nájemníci pokračovali v obsazování starších volných prostorů. To způsobilo vůbec nejnižší celkový podíl volných prostor od třetího kvartálu 2008. Tím, že se nic nestaví, se podařilo alespoň v Bratislavě snížit počet neobsazených skladů a logistických center.
Celková obsazenost se oproti třetímu čtvrtletí 2009 zvýšila o 80 procent. Ve srovnání se stejným obdobím roku 2008 je to však 38procentní pokles. Celkové obsazení prostor za celý rok 2009 činilo 128 000 metrů čtverečních, což představuje v porovnání s předchozím rokem 57procentní pokles.
„V souvislosti s poklesem přibývání nových logistických prostorů se snížilo i procento neobsazenosti. To zapříčinilo vůbec nejnižší procento neobsazenosti od třetího kvartálu roku 2008,“ řekl Peter Jánoši, vedoucí oddělení průmyslových nemovitostí společnosti CB Richard Ellis.
Na trhu dominovalo okolí Bratislavy, kde se uskutečnilo až 80 procent aktivit posledního čtvrtletí 2009. Ve srovnání s rokem 2008 však obsazování v Bratislavě a okolí snížilo o více než polovinu. Největší podíl na relevantním trhu měla v posledním čtvrtletí roku 2009 společnost ProLogis.
Poslední čtvrtletí roku 2009 nepřinesl žádné nové projekty, kromě jediné stavby logistického centra Bratislava-Ivánka s rozlohou 2800 m2. Datum ukončení výstavby není znám. Stejně se v posledním čtvrtletí roku 2009 žádné projekty nedokončily, což je pro Slovensko historicky nejnižším číslem.
Celková plocha nových prostor v roce 2009 dosáhla 99 579 m2, ve srovnání s rokem 2008 představuje pokles o 62%. Tento stav je však způsoben zejména tím, že většina projektů byla dokončena ještě v roce 2008.
Celková plocha moderních skladových prostor byla na konci roku 1 015 345 m2, z toho 87 procent se nachází v Bratislavě a okolí. Počet volných prostorů se snížil na 8,33 procent. Ceny zůstaly stabilní mezi 3,30 až 5 eur/m2/měsíc, i když jsou tu náznaky zvyšování a uzavírání nájemních smluv na kratší dobu.
Na trhu v Bratislavě a okolí jsme nezaznamenali žádné výrazné změny a počet skladových prostor se pohyboval na úrovni 880 828 metrů čtverečních, z nichž většina se nachází při dálnicích D1 a D2. Evidujeme velký počet pozastavených projektů. Během posledního čtvrtletí roku 2009 jsme v Bratislavě a okolí zaznamenali dvě transakce v oblasti pronájmu s celkovou plochou 20 300 čtverců. Ve srovnání s rokem 2008 tak obsazená plocha v Bratislavě a okolí poklesla v roce 2009 o 56 procent a činila 117 341 metrů čtverečních.
Tím, že se na trhu nic nestaví, je neobsazenost volných prostorů v Bratislavě necelých sedm procent, což představuje oproti roku 2008 pokles o více než osm procent. Výše cen se však téměř nezměnila a pohybuje se mezi 3 až 4,5 eur na metr čtvereční za měsíc.
Podobně ani trh skladových a logistických prostor ve zbývajících oblastech Slovenska se v posledním čtvrtletí roku 2009 příliš nezměnil a činil 134 517 metrů čtverečních bez jakéhokoliv zahájení či dokončení nové výstavby. Proběhla pouze jedna transakce v oblasti pronájmu 5000 čtverečních metrů v Novém Meste nad Váhom. Celková obsazenost tak klesla o 61 procent ve srovnání s rokem 2008.
Celkový výhled pro Slovensko je v rámci regionu střední Evropy více než pozitivní. Spolu s Polskem očekáváme v letech 2010 a 2011 větší nárůst než v zemích západní Evropy. Protože financování a půjčky jsou však stále omezené, je možné, že plocha prázdných prostorů bude narůstat až do první poloviny roku 2010 a poroste i cena nájemného.
Podíl jednotlivých developerů na trhu s průmyslovými nemovitostmi za čtvrtý kvartál 2009
Zdroj: CBRE
Kanceláře nečakají nejlepší časy
Trh s kancelářskými prostorami v Bratislavě v posledním čtvrtletí roku 2009 pokračoval v klesajících hodnotách a zlepšení nelze očekávat ani v roce 2010, uvádí zpráva mezinárodní realitní poradenské společnosti CB Richard Ellis Market Market View.
V průběhu roku 2009 vzrostl trh s moderními kancelářskými prostorami v hlavním městě Slovenska o 130 000 metrů čtverečních a dosáhl tak celkovou plochu 1, 3 milionu čtverců. Od začátku roku 2008 je to jen desetinový nárůst, o který se postaralo celkem 12 dokončených projektů.
Během čtvrtého čtvrtletí roku 2009 se plocha kancelářských prostor v Praze sice zvýšila o více než 23 tisíc metrů čtverečních, šlo však jen o dva projekty: Galvaniho Business Centrum IV (plocha 21 700 m2, Immorent) a rekonstrukce Dessewffyho paláce (plocha 2000 m2, Palace Office, as). Tento nárůst je relativní a v porovnání s předchozím čtvrtletím představuje 35procentní pokles, se stejným obdobím roku 2008 dokonce pokles o 87 procent.
„Čtvrtý kvartál byl jeden z nejslabších za poslední tři roky. Hlavní příčinou bylo posunutí některých rozhodnutí o smlouvách kvůli nejisté situaci ve firmách do nového roku. Co se týká roku 2009, pronájem kancelářských prostor zaznamenal 46procentní pokles v porovnání s rokem 2008. Tato situace byla způsobena celkovou ekonomickou nejistotou v podnikatelském prostředí. Množství společností neexpandovalo jako po minulé roky a své další přestěhování do nových prostor odložili na jistější časy,“ řekl Oliver Galata, vedoucí oddělení kancelářských prostor CB Richard Ellis Slovensko.
Co se týče cen pronájmu, v roce 2010 CB Richard Ellis neočekává výrazné změny a průměrná cena za kancelářské prostory standardních parametrů by se měla pohybovat okolo 17 000 eur za měsíc.
Letos by mělo být v hlavním městě dokončených 72 300 metrů čtverečních nových kancelářských prostor. „V roce 2010 očekáváme výstavbu spekulativních projektů na stejné úrovni jako v roce 2009, kdy se prakticky žádný nový významný spekulativní development až na dvě, tři výjimky neobjevil,“ dodal Galata.
Je předpoklad, že se zvýší tlak na ceny pronájmů a porostou i očekávání nájemců. Co se týká dlouhodobějšího výhledu, analýzy CBRE ukazují, že většina plánovaných projektů je stále pozastavených nebo ani nezačala. „Rok 2010 se nebude velmi lišit ani v oblasti investic. Nejsou ohlášeny žádné nové investice ze zahraničí a firmy jsou v šetřícím módu,“ uzavřel Galata.
Autor: (CBRE-Kristína Havasová, zbi)
